건설사 부도 위기 이유(feat. 레고랜드, 롯데건설)

롯데건설이 유상증자를 하고, 그룹 계열사에 5000억 원이나 차입을 했다고 합니다. 이 외에도 충남도 지역의 건설회사가 1차 부도 처리되었다는 소식도 있습니다.

최근 들어 부동산 상황, 건설 경기가 침체 속에 허덕이고 있습니다. 그래서인지 건설사 부도에 대해 염려하는 사람들이 많은데요. 건설사가 부도 위기에 처한 상황과 그 이유에 대해 알아보겠습니다.

1. 건설사 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증 규모 확대

PF(프로젝트 파이낸싱)이란 현재 가시적인 성과보다 미래의 전망을 토대로 사업성을 따져 대출을 받는 상품을 말합니다. 아파트 또한 건설자금이 많이 필요하기에 PF대출이 많이 이용됩니다.

금융기관에서는 분양수익과 임대수익을 계산해 사업성이 있다고 판단할 시에 대출을 해주는 격입니다. 시행사가 주로 PF대출을 받는 주체가 되는데, 대출을 해주는 금융기관 입장에서는 프로젝트의 미래 전망과 함께 리스크를 분산시키기 위해 건설사(시공사)에 지급보증의 조건을 달아 놓습니다.

시행사가 어떤 연유로 인해 돈을 못 갚을 시에는 건설사에서 책임지고 건물을 세운다거나, 돈을 갚아야 하는 책임을 지게 하는 것입니다.

최근 금리가 많이 올라 경제가 어려운 상황입니다. 건설시장도 다르지 않은 상태에서 이 PF 지급 보증 의무는 건설사의 재무 상태를 악화시키고, 심할 경우 자금난으로 인해 부도 상황에 처하는 것입니다.

일례로 사업성이 뛰어나다고 평가받는 둔촌 주공 재건축 현장에서도 채권 만기 연장이 되지 않아 시행사가 빚을 갚지 못하는 사태가 벌어졌습니다. 결국에 PF 연대 보증을 한 건설사(롯데건설, 현대건설, 대우건설, 현대산업개발)가 사업비 7천억 원을 일단 갚게 되었습니다.

롯데건설의 유상증자, 5천억 차입을 우려 깊게 보는 것이 이 때문입니다. 규모 있고 내실 있는 대기업 건설사마저 자금난으로 인해 돈을 빌리는 상황에서, 지방의 중소형 건설사들이 지금의 상황을 이겨낼 수 있냐는 거죠.

다음 글은 롯데건설의 위기에 대해 다룬 글이니 참고하시기 바랍니다

롯데건설 부도 위기설? (feat. 레고랜드 사태)

롯데건설 부도 위기설? (feat. 레고랜드 사태)

2. 부동산 시장 악화(전국 아파트 미분양 증가 추세)

경기도 의왕시 내손동에 '인덕원자이SK 뷰' 아파트 청약에 단 6명만 신청하는 사태가 벌어졌습니다. 총 508가구임에도 지원자가 전무한 셈인데요.

2022년 8월 기준 전국의 미분양 아파트가 3만 가구나 된다고 합니다. 이 수치는 전년 대비 85% 상승한 것으로 앞으로도 이 상승세가 유지될 시 건설 경기에 큰 영향을 미칠 것으로 생각됩니다.

부동산 시장이 어려워진 이유는 다양하나, 우선 정책적으로 부동산 대출을 막은 것도 한 이유입니다. 2017년 이후 부동산 시장은 활황이었습니다. 21년까지 서울을 비롯해 전국의 아파트의 가격은 큰 상승을 했습니다.

부동산 가격이 너무 높아지자 국민들의 원성이 자자해졌고, 정부 입장에서도 이를 제어할 필요가 이었습니다. 버블이 커질수록 그것이 터졌을 때의 피해는 더 커지기 때문입니다.

15억이 넘는 아파트는 대출이 안 되는 조항을 만들었고, 전세대출과 주택담보대출을 동시에 못 받게 한다거나, 대출 가능 금액을 줄여 버리는 방법을 시행했습니다.

그로 인해 아파트 거래는 점점 줄어들었고, 올해 전 세계적인 경기침체, 금리인상으로 인해 부동산 시장은 더욱 침체되었습니다. 한없이 오를 것만 같았던 아파트 시장에 찬물을 끼얹은 셈입니다.

이런 상황 때문에 새롭게 지어지는 아파트의 미분양 사태가 속출하고 있습니다. 3분기 대구에서는 8,300 가구, 경북 6,700가구의 미분양 주택이 있고, 서울에서도 미분양 상황이 발생했습니다.

청약경쟁률이 하늘을 찌르는 상황이 계속됐지만 이제는 신축 아파트라 하더라도 분양이 안 되는 사태가 벌어진 것입니다.

이럴 경우 건설사의 신규 수주는 줄어들고, 이미 건설 중인 아파트의 준공, 착공이 늦어지게 되어 건설사의 매출, 수익 악화로 이어집니다.

대형 건설사의 경우 현금 보유량도 많고, PF대출의 경우 시공사가 아닌 금융회사 쪽으로 신용 보강을 함으로써 리스크를 분산했으나, 중소형 지방의 건설사들은 이제부터 위기 시작이라는 말이 나오고 있습니다.

3. 금리인상, 원자재값 인상

코로나 사태 이후 무제한적으로 풀린 돈을 회수하는 정책이 펼쳐졌습니다. 미국을 비롯해 우리나라도 금리 인상을 지속하고 있습니다. 현 기준 금리는 3%로 올초에 비해 두 배 이상이 되었습니다.

그렇기에 대출, 채권을 활용해 자금을 운용하는 기업 입장에서는 금리 인상이 달갑지 않습니다. 당장 대출을 연장하거나 채권을 발행하기 어려워진 상황입니다.

또한 코로나 시대 풀린 유동성은 원자재값, 인건비 인상으로 이어졌습니다. 건설에 필요한 비용이 막대해진 만큼 수익성 악화는 건설사 존립을 위협하고 있습니다.

정부 50조원 유동성 공급 프로그램 설명(feat. 레고랜드, 둔촌동 PF사태)

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